前記事は労働と資本の収益格差をテーマとしたが、本記事は資本間の収益格差について検討したい。
特定の資本がより高いリターンを生む要因は何か？
市場経済である以上、基本的に需給の問題となる。
例えばNVIDIAの急速な株価上昇は、AI向けGPUの市場独占による需給逼迫である。よって、高い資本リターンを欲するなら、需給の逼迫した資本を保有すれば良い。そうした資本をチョークポイント資本と呼ぼう。
チョークポイント資本を握るにはどうすれば良いか？
NVIDIAのような会社を作り上げるには、多大な労働が必要がある。
私は労働が嫌いである。労働は不自由だからである。私は自由を愛する。
極力労働せずにチョークポイント資本を保有し続けるにはどうすれば良いか？
長期安定的な需給逼迫は、着実な需要拡大と解消困難な供給制限が合わさると実現する。最も信頼できる需要拡大要因としては、人口増加が挙げられる（人口動態は最も信頼できる長期指標）。一方で供給制限は、技術的なものと政治的要なものに分けられる。前者は技術革新で早期に消失することが多いため、後者が望ましい（皆知っているように、政治は歩みが遅い）。
上記条件（人口増加と政治的供給制限）を満たすことで長期かつ安定的にリターンを生んでいるアセットクラスの一つに、不動産がある。
ロンドン、パリ、ベルリン、バンクーバー、ニューヨーク等、世界中の都市で、過去10年に渡り不動産価値は1.5倍〜2倍になっている。これは年率に直すと4%〜7%である。家賃によるNOIを3%/年とすると、合計リターンは7%〜10%/年となり、これは配当込み株式の一般的なリターンに匹敵する。
しかも、不動産は価格変動率（ボラティリティ）が株式よりも低く、低リスクである。従って、リスクあたりリターンは株式より高い。実際、世界16ヵ国における145年間のデータを分析したこちらの論文によると、住宅不動産のシャープレシオ（リターンをボラティリティで割ったもの）は、株式を大幅に上回っている。
というわけで、不動産はチョークポイント資本と言えそうである。しかも、管理を業者に任せれば労働を最小限に抑えることができるので、労働が嫌いな私にぴったりである。
但し、収益不動産が今後も有望なチョークポイント資本であり続けるかは、人口増加と供給制限の動向次第である。
例えば人口が減少し始めた東アジアは危険である。また欧米諸国の人口増加は移民に支えられている面があり、本格的な移民抑制政策が取られると危険である
一方で供給制限については、あまり心配する必要はなさそうである。理論上、土地開発や建物高層化により供給を増やすことは可能だが、人は就業機会が多くあり便利な場所を求めるため、新規に開発される郊外住宅は価格が高騰している既存住宅の代替材になり難く、また高層建築は居住環境の悪化を招くため、都市計画上の制約や住民の反対等により政治的困難を伴う。何より、街作りは一朝一夕にできるものではなく、どう頑張っても人や金の移動速度に追いつくことはできない。
つまり、人や金のグローバルな移動を制限しない限り、住宅不動産の需給逼迫は不可避である。従って、新自由主義が維持される場合、人口が増加している国の一等地に物件を購入すれば、チョークポイント資本を保持し続けることができる。
過去記事にて散々書いたように、私は新自由主義的な風潮が嫌いであるが、前記事に書いたとおり変化の見通しが立たないので、格差是正の機運が十分に高まるまでは、自己防衛として世界の一等地不動産を買い漁ることにする（こうして、嫌だ嫌だと言いながら、新自由主義の一部と化す者がまた一人生まれた）。
但し、過去10年に渡る価格上昇への反動および欧米各国の移民政策転換リスクに備えるため、また国際不動産投資の煩雑さを取り去る需要に応えるために、国際不動産長期投資ビークル提供ビジネスも平行して進めるのが良さそうである。
進捗があり次第、また記事を書きたい。
